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A股中報(bào)預(yù)告大幅盈利的公司，其中增長(zhǎng)最迅速的是深物業(yè)A，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度5757.00%，半年報(bào)凈利潤(rùn)高達(dá)29,700萬(wàn)元。為什么增長(zhǎng)這么迅速呢？
小展查看了一季報(bào)“公司報(bào)告期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1,038,683,462.42元，比上年同期增加429.73%，主要原因?yàn)椋汗厩昂８蹫郴▓@項(xiàng)目報(bào)告期部分實(shí)現(xiàn)結(jié)算，報(bào)告期項(xiàng)目合計(jì)結(jié)算面積同比增加使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加所致”。
地產(chǎn)公司的收入確認(rèn)時(shí)間一般以商品房結(jié)算，交付客戶(hù)為時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。一般來(lái)說(shuō)交付的時(shí)候，就會(huì)有大量住房交付，但是銷(xiāo)售的時(shí)候是一套一套銷(xiāo)售的。這樣造成一個(gè)結(jié)果就是，很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有收入，一有收入就是大額的利潤(rùn)。
怎么辦呢？
小展意向天開(kāi)的想，既然現(xiàn)在是交付房屋確認(rèn)收入，那能不能在收到全額房款的時(shí)候就預(yù)估成本確認(rèn)收入呢？畢竟都已經(jīng)收到錢(qián)了，客戶(hù)退房概率極低。
我們看一下一般準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)的原則：
銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；
（二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；
（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；
（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
第一點(diǎn)，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，房屋價(jià)格漲跌都由買(mǎi)房人承擔(dān)。符合第一點(diǎn)
第二點(diǎn)，其實(shí)只是在建房子，但是沒(méi)有享有管理權(quán)，最終管理權(quán)還是在業(yè)主。
第三點(diǎn)，收入的金額能夠可靠地計(jì)量，第四點(diǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。已經(jīng)全款收到錢(qián)了，收入金額可以靠確認(rèn)，經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入。
第五點(diǎn)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。一般房地產(chǎn)公司都簽的總包合同，在項(xiàng)目施工的初期可以預(yù)算出一個(gè)成本。工程施工企業(yè)也是根據(jù)成本預(yù)算確認(rèn)收入和成本的，那么房地產(chǎn)企業(yè)更可以了。
這么說(shuō)是不是可以收到全款即確認(rèn)收入？
有人會(huì)說(shuō)，這個(gè)商品沒(méi)有完成，還有可能爛尾，不能確認(rèn)啊？
那能不能這樣，反正建造公司也是專(zhuān)業(yè)化的建筑公司，建造完成與否與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的只有資金。那么只要開(kāi)發(fā)商按照剩余開(kāi)發(fā)需要的資金存一個(gè)銀行賬戶(hù)。是不是就可以保證項(xiàng)目的完工？
當(dāng)然這有些問(wèn)題，但是一次性確認(rèn)這么多收入是不是有點(diǎn)不合理？至少按照完工百分比法確認(rèn)吧？
其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)公司也可以把銷(xiāo)售收入提前確認(rèn)，只要把項(xiàng)目公司賣(mài)給其他公司就可以了。一個(gè)銷(xiāo)售額10億元的項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，只需要繼續(xù)建設(shè)就可以了。后續(xù)建設(shè)成本是很容易估計(jì)的，比如說(shuō)合同2億元，那么我給其他企業(yè)2.5億元。這樣就可以了，后續(xù)這個(gè)企業(yè)自己負(fù)責(zé)吧！
兩方都獲利，一方可以當(dāng)即確認(rèn)利潤(rùn)，另一方先拿到了錢(qián)，以后按照合同支付工程款，穩(wěn)賺一筆錢(qián)。這個(gè)交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，雙贏啊！
利潤(rùn)調(diào)節(jié)相當(dāng)隨意??！而且在現(xiàn)行制度下也很合理啊！我們來(lái)看看誰(shuí)會(huì)這樣操作？等到那時(shí)，你們?cè)倏次艺f(shuō)的按照收到全額房款確認(rèn)收入是不是有點(diǎn)合理性。
