免費(fèi)咨詢熱線
0531-88888511
0531-88888511
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
對于何為“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”實務(wù)中一直存在爭議，本次試作簡要分析：
一、是否以擁有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》為必要前提
實務(wù)中存在一種觀點，即判斷“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”應(yīng)當(dāng)以是否擁有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》為前提。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
但是這么一理解，就出現(xiàn)了問題。因為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》只是針對企業(yè)的管理規(guī)則，而非針對所有納稅人。
《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個人，包括個體經(jīng)營者。
因此，“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”中“納稅人”的涵義絕非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以擁有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》作為能否加計扣除的標(biāo)準(zhǔn)顯然不充分。
附網(wǎng)傳總局網(wǎng)站答疑：
土地增值稅中關(guān)于"對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除,請問從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個人只要從事房地產(chǎn)開發(fā)就適用.
回復(fù)意見：
您好：
您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定“對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人可按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20％的扣除”，因此“從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人”不僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還包括其他從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)和個人。
上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
歡迎您再次提問。
國家稅務(wù)總局
2007/11/07
結(jié)論：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》可以作為判斷是否屬于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的標(biāo)準(zhǔn)，而不宜作為判斷是否屬于“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”的標(biāo)準(zhǔn)。
二、“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”應(yīng)當(dāng)何解？
根據(jù)相關(guān)文件分析和個人理解，土地增值稅中“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”應(yīng)當(dāng)主要通過以下原則判斷：
1、取得土地使用權(quán)后進(jìn)行新建房及配套設(shè)施開發(fā)的單位、個人
依據(jù)：
《土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》、《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》之填表說明：1.本表適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人，在立項后及每次轉(zhuǎn)讓時填報。2.凡從事新建房及配套設(shè)施開發(fā)的納稅人，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，據(jù)實向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報本表所列內(nèi)容。
2、取得土地使用權(quán)后將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的單位、個人
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》 (國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第（二）款：對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
3、單位、個人不從事上述業(yè)務(wù)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不得加計。
4、此外，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途且已達(dá)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)舊房界定標(biāo)準(zhǔn)后，又將該舊房對外出售的，亦不得加計。
結(jié)論：在判斷“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人”時應(yīng)當(dāng)以是否實際開展了新建房及配套設(shè)施開發(fā)建造、“生地”轉(zhuǎn)“熟地”的實質(zhì)業(yè)務(wù)為依據(jù)。只要開展了上述業(yè)務(wù)，即應(yīng)當(dāng)享受加計扣除。
三、對一項法規(guī)調(diào)整的困惑
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定： 對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）將上述文件予以廢止，重新規(guī)定：四、 單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
通過對比我們發(fā)現(xiàn)，刨除其他差異（如21號文對投資方僅限開發(fā)企業(yè)以自建商品房投資而未限制其以土地和其他非自建房產(chǎn)投資），兩個文件在約定不享受暫免（不征）待遇的投資各方表述發(fā)生了變化：
財稅[2006]21號中的表述是“所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不適用暫免規(guī)定”；財稅[2015]5號的表述是“不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”（理解為雙方不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。
如果上述假設(shè)（從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)≠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）成立，那么就也有了一項實質(zhì)性變化。
