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自從營改增全面推開以來，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目中的土地價款的扣除問題一直頗受爭議，甚至各地國稅機(jī)關(guān)都出現(xiàn)了不同的解讀，正所謂：去年稅收法定轟轟烈烈，今年遍地解讀吵吵嚷嚷。以為法定幾何？以為人治已無？法定，不如淡定。
沒錯，淡定在許多時候是最好的“良藥”，終究會等來權(quán)威的解讀。7月8日上午，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站開展在線訪談，國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司林楓副司長對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的扣除計算進(jìn)行了回應(yīng)。雖然這不屬于書面的政策文件執(zhí)行依據(jù)，但也是對條文的公開回應(yīng)。
一、在線訪談實錄
[嘉和利蔡桂如]差額開票問題：以下是某省的解答，正確？
A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算這棟樓對應(yīng)的土地成本為300萬元。第一步，計算銷項稅額。銷項稅額等于1000÷（1+11%）×11%=99.1萬元；第二步，計算銷售額。銷售額等于1000-99.1=900.9萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項稅額99.1萬元；第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應(yīng)納）稅額”，填報（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37萬元；第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第14列“銷項（應(yīng)納）稅額”69.37萬元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。[2016-07-0809:50:09]
[國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司副司長 林楓]
從你提問的內(nèi)容看，主要是申報表填報的問題，稅務(wù)部門的解答符合現(xiàn)行政策規(guī)定。
二、明確了的幾個問題
1、基層稅務(wù)機(jī)關(guān)的解讀必須與現(xiàn)行政策規(guī)定相符，任何的超范圍的臆想都是要付出代價的——執(zhí)法檢查等著你。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法計稅的項目（以下討論的均指這樣的項目）從一開始就明確是按照差額征稅的，差額是按照銷售額計算的，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號更是明確了計算公式：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
公式一分拆，不就是土地價款的價稅分離，有啥好懷疑的。
3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定可以開具專用發(fā)票的，從來沒有禁止過以開具全額發(fā)票，所以，沒有必要回答你的差額開票問題。何況，如果差額開票，只是對房地產(chǎn)企業(yè)的一種溺愛，而將收的增值稅轉(zhuǎn)嫁給下游，則堂堂一國財政不是顯得太小氣、摳門。減稅的落實和鏈條完整的基本道理，當(dāng)然需要真金白銀對差額的真心填補(bǔ)，否則不就是耍流氓嘛！
4、這申報方法不就是標(biāo)準(zhǔn)的差額征稅的填寫方法，完整的填寫方法就是按照規(guī)定在“11％稅率的項目”行的各列進(jìn)行填寫，發(fā)票部分全額填寫，土地差額部分通過附表三計算再返入附表一填寫。這樣，沒有票表比對出現(xiàn)問題的情況。
三、個人體會結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用一般計稅方法計稅項目的土地價款扣除處理：
1、客戶需要增值稅專用發(fā)票的，可以開具全額的專用發(fā)票，那么誰會去開具差額發(fā)票呢？差額發(fā)票才會在申報時票表比對出現(xiàn)問題。
2、允許扣除的土地價款與其他的差額征稅情形一樣，就按照正常的差額申報方法進(jìn)行申報，沒有必要考慮其他復(fù)雜的事。最簡單的，就是最靠譜的。
3、土地款扣除的財務(wù)處理，我認(rèn)為也沒有必要考慮太多，就是通過“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”核算，至于有人認(rèn)為改變了原值之類的看法，其實看看機(jī)器設(shè)備的價稅分離，有什么可以糾結(jié)的。對于其他稅種的影響，自然由其他稅種的執(zhí)行口徑來明確，沒有必要扯著不清。
有人肯定會提出不同的意見，認(rèn)為其他的解讀方法也符合規(guī)定，但我還是認(rèn)為：簡單為好，本源才靠譜，別扯太遠(yuǎn)，玩壞了，是要還債的。
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